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Comment investir dans l’immobilier et quelles villes cibler au Québec ?

Comment investir dans l'immobilier et quelles villes cibler au Québec ?

Spécialistes, analystes et professionnels du secteur en sont certains : l’année 2018 est partie pour battre des records dans l’immobilier au Québec, malgré une situation extrêmement concurrentielle. Comment ne pas se tromper dans un marché aussi effervescent et où faut-il investir ?

Comment investir dans l’immobilier quand on est non-résident ?

Beaucoup d’incitations à investir dans l’immobilier québécois sont publiées, notamment de l’autre côté de l’Atlantique en France. Les avantages pour les Français ne sont pas négligeables :

  • pas de double imposition grâce au crédit d’impôt français
  • des prix attractifs en comparaison avec le marché français (des prix 4 fois plus chers à Paris qu’à Montréal par exemple)
  • des frais de notaire bien inférieurs (7 % en France, contre 1 000 $ à 1 500 $ environ ici)
  • des crédits ouverts avec une mise de fonds de 35 % (une pré-qualification est nécessaire, comme pour les résidents)
  • un système plus souple de remboursements au Québec
  • un taux de change très favorable

Si des revenus locatifs sont perçus, une ponction de 25 % sera toutefois acquise dès la perception des loyers dans les caisses des impôts, à moins de traiter avec un agent sur place qui se portera garant.

Lorsqu’un non-résident revend sa propriété, il est imposé sur le gain en capital au même taux que les résidents (mais sans exemption personnelle de base).

Qui sont les étrangers qui investissent à Montréal ? En proportions, d’après la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Statistique Canada, ils sont :

  • Étasuniens (28%)
  • Chinois (20%, contre 10 % en 2016 !)
  • Français (17%)

La proportion de propriétaires non-résidents est passée de 1,1 % en 2016 à 1,7 % en 2017, propulsant Montréal au 3e rang national après Toronto et Vancouver. C’est la plus forte hausse des 17 régions métropolitaines recensées.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Les rendements historiques démontrent que l’immobilier locatif est rentable et profitable à long terme. De plus, c’est le meilleur placement pour profiter de l’effet de levier. Capital et dette s’accumulent pour investir d’avantage.

À Montréal, où pas loin de 50 000 nouveaux immigrants arrivent chaque année (pour un solde migratoire d’environ 37 000 personnes en 2017, auxquelles s’ajoutent 5 000 résidents non-permanents) l’immobilier locatif est un investissement sûr. Près de la moitié (un peu moins de 45 %) de la population vit en location dans la RMR de Montréal, le taux de locataires le plus élevé du Canada.

En dehors de Montréal, les villes qui ont affiché le plus fort dynamisme immobilier en 2017 étaient presque toutes situées en Montérégie et dans les Laurentides.

Le choix est vaste dans l’immobilier locatif québécois, porté par une offre abondante de condos (notamment à Québec) et des grands projets qui vont encore grossir le parc locatif notamment dans la RMR de Montréal. Ainsi, après une année 2017 en santé, le nombre de mises en chantier de logements restera appréciable à Montréal, avec environ 19 000 unités.

La ville de Québec devrait quant à elle connaître une croissance économique (croissance du PIB réel) soutenue à 2,3 % selon le rapport « Notes de conjoncture métropolitaines : Hiver 2018 » du Conference Board du Canada. De grands chantiers, comme le Phare du Québec, devraient aider à doper l’économie de la Capitale Nationale.

Sherbrooke, Saguenay et Trois-Rivières figurent encore au palmarès des régions du Québec au plus fort potentiel de croissance cette année, selon ce même rapport. Il est encore à noter qu’en 2017 Gatineau avait tiré le marché provincial vers le haut, avec notamment le délai de vente moyen le plus court affiché à 84 jours selon la FCIQ. La croissance des ventes immobilières avait été de 7 % à Montréal et de 6 % à Gatineau.

Comment investir dans l’immobilier de luxe à Montréal ?

Sotheby’s International Realty a mené l’enquête et les ventes immobilières ont bondi de 20 % à Montréal en janvier et février 2018 par rapport à la même période une année pus tôt. Montréal attire de plus en plus et les biens luxueux ont la cote.

C’est à Ville-Marie que pas moins de 7 des 10 copropriétés les plus chères de la province ont été vendues en 2017, à des prix qui donnent le vertige, oscillant entre 2,75 et 6 millions de dollars ! Le prix de vente moyen a dépassé le seuil symbolique de 1,5 million $ à Ville-Marie de 2016 à 2017, soit 11 % d’appréciation en seulement une année.

Le golden Square Mile est également très prisé des investisseurs dans le luxe. À Westmount l’augmentation des prix a atteint 8 %. À Outremont, 165 appartements de grand luxe doivent être livrés avant l’été 2020 au 1420 Boulevard Mont-Royal, dans un ancien couvent, et ce n’est qu’un exemple parmi d’autres.

Comment investir dans l’immobilier grâce aux flips ?

Phénomène à la mode, l’engouement pour les flips ne faiblit pas. Cet investissement aisé pour les débutants et complémentaire d’un portefeuille étoffé chez les professionnels aguerris, est alimenté à la fois par des besoins de rénovation du parc immobilier québécois et un marché d’acheteurs dans lequel les prix sont tendus à la hausse.

Plus efficace dans les grandes villes comme Montréal et Québec, où l’offre est plus abondante et les rotations plus nombreuses, le flip immobilier est abordable pour n’importe qui désirant investir du temps et du travail manuel (en respectant toutefois les normes de la construction en vigueur).

Les prix de l’immobilier et les taux d’intérêt ayant dernièrement pris l’ascenseur, il faut cependant avoir du nez pour s’enrichir avec les flips. Le secret réside dans le prix d’achat le plus bas possible pour obtenir la meilleure équité. Ces affaires se réalisent rapidement et, si vous n’êtes pas pressés, la location-achat sera une meilleure option. Ce type d’investissement immobilier est également en vogue.

Comment investir dans l’immobilier commercial ?

Enfin, à la faveur de bonnes perspectives économiques et d’un taux de chômage record, il semblerait intéressant d’investir dans l’immobilier commercial. Le marché des bureaux se porte ainsi bien à Montréal, notamment celui des immeubles de catégorie A équipés de la technologie dont les locataires ont besoin. Bell Canada investit d’ailleurs 854 millions $ dans ses infrastructures de fibre optique afin de servir la technologie à large bande que demande la clientèle (son plus grand projet d’infrastructures de communications jamais entrepris dans la province).

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