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Marché immobilier au Québec : les villes les plus dynamiques ?

Marché immobilier au Québec : les villes les plus dynamiques ?

Pour la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) le marché immobilier se porte généralement bien dans la province et les prévisions sont encore bonnes pour 2018. Leur analyse repose sur une économie en santé qui incite à la confiance ainsi qu’un pouvoir d’achat régulièrement en augmentation. Cependant, de grandes disparités existent d’une région à l’autre, et d’une ville à l’autre, malgré + 6 % de hausse des transactions dans la Belle Province en 2017 par rapport à 2016, ce qui explose le record de 2007.

Les villes où le marché immobilier est florissant

Parmi les villes les plus dynamiques, Montréal affiche une santé de fer sur le marché de l’immobilier. Tous les indicateurs sont au beau fixe, portés notamment par une exceptionnelle situation de l’emploi et un afflux d’immigrants. La RMR de Montréal a observé une hausse des ventes de condos de + 8 % en 2017 et de leur prix de vente (+ 3 %). La hausse des ventes de maisons a été de + 4 % et leur prix s’est envolé de + 5 %.

Le plus grand nombre de transactions a été enregistré dans l’arrondissement de Ville-Marie à Montréal, avec 1 713 ventes dans l’année. C’est aussi à Ville-Marie où pas moins de 7 des 10 copropriétés les plus chères de la province ont été vendues (entre 2,75 et 6 millions de dollars !).

Par ailleurs, dans son palmarès 2017 du marché immobilier résidentiel au Québec, la FCIQ a dénombré pas moins de 7 villes situées dans les Laurentides et la Montérégie figurant dans le top 10 des ventes, dont 4 ont battu leur record. Il s’agit des municipalités :

  • des Cèdres en Montérégie (+ 46 %)
  • de Saint-Joseph-du-Lac dans les Laurentides (+ 45 %)
  • de Morin-Heights dans les Laurentides (+ 34 %)

S’ajoute la ville de Mont-Tremblant (+ 31 % de ventes) pour les records battus ainsi que la ville de Laval où les ventes ont bondi de + 26 % (nouveau record également). À Saint-Zotique (Montérégie) la variation a atteint + 76 % !

Les villes où le marché immobilier stagne

Depuis plusieurs mois le secteur de la Capitale-Nationale est en panne en comparaison avec Montréal. Le marché de l’immobilier s’essouffle dans la RMR de Québec et n’attire pas autant d’investisseurs, après avoir connu un surnombre d’offres de condos notamment.

La région de Québec pâtit principalement des médiocres performances de Lévis, où le recul des ventes a atteint – 5 % en 2017, et d’autres villes de la Rive-Sud. Résultat, les ventes de maisons stagnent, les ventes de condos sont en repli et les prix demeurent relativement stables.

Le phénomène n’est pas récent puisque depuis 5 ans, les ventes de condos dans l’agglomération de Québec (qui comprend Saint-Augustin et L’Ancienne-Lorette) ont curieusement chuté de 33 %.

Les économistes tirent la sonnette d’alarme en précisant que le taux d’immigration est beaucoup trop bas dans la Capitale-Nationale, contrairement à Montréal, alors que la population est vieillissante. Au Canada, la part de la population née à l’étranger est de 22 % alors qu’à Québec, ce pourcentage est d’à peine 6 %.

Les villes où le marché immobilier est incertain

C’est à Sainte-Brigitte-de-Laval, où la valeur des maisons a augmenté d’à peine 1,7 % en moyenne depuis 3 ans, que le marché immobilier est probablement le plus incertain. Pourtant, la valeur des unifamiliales avait fortement augmenté précédemment (+ 15,4 % lors du dépôt du précédent rôle d’évaluation).

À Saguenay et dans la région du Saguenay-Lac-Saint-Jean le constat du premier trimestre 2018 est tout aussi mitigé, avec un volume des ventes en baisse par rapport au premier trimestre 2017, dont – 7 % d’unifamiliales. Les chiffres de JLR montrent que le prix médian des résidences a légèrement augmenté pour les unifamiliales et les plex de 2 à 5 logements, mais diminué pour les copropriétés.

La firme JLR Solutions foncières avait, d’autre part, fait en 2017 le constat de ventes moroses à Lévis où les projets ne manquent pourtant pas. Début 2018 les ventes dans la RMR de Québec étaient toujours en recul (- 2 % en mars 2018). Les ventes de plex et les copropriétés ont subi des baisses respectives de 22 % et de 18 % par rapport à la même période en 2017.

Quelles conclusions tirer sur le marché immobilier au Québec ?

Plusieurs observateurs avaient craint le resserrement des règles hypothécaires. Il n’en est rien, puisque le nombre de dossiers soumis par les courtiers hypothécaires aux institutions prêteuses aurait augmenté en moyenne de 33 % en janvier et février 2018. L’année 2017 a été généralement favorable même si de nombreuses propriétés se sont vendues légèrement en-dessous de leur évaluation municipale, notamment dans la RMR de Montréal.

De l’avis des acteurs de l’immobilier, le phénomène qui s’est généralement produit au Québec a été en premier lieu des reports d’achats vers des valeurs plus modestes suite aux nouveaux calculs hypothécaires. En second lieu, les acheteurs se sont décidés plus vite craignant de nouvelles hausses des taux.

Le premier trimestre 2018 montrant toujours des signes de vigueur, sur l’Île de Montréal avant tout, ainsi qu’à Westmount, où les prix sont les plus élevés de la province, plusieurs autres villes aimeraient elles aussi attirer les acheteurs. Lex-maire de Montréal Denis Coderre avait souligné fin 2017 que la ville était parsemée de 150 grues, représentant 25 milliards de dollars en investissements.

En dehors de l’Île de Montréal c’est à Blainville (Laurentides) que les meilleures variations de prix médians pour les unifamiliales ont été enregistrées en février par rapport à l’an dernier (+ 10 %) et à Brossard (Rive-Sud de Montréal) pour les copropriétés (+ 9 %) selon le dernier bulletin JLR-Les Affaires. Est-ce à dire que ce sont des secteurs prometteurs pour l’investissement ?

Il faut dire que dans ces villes situées à portée raisonnable du poumon économique de la province (comme aussi Longueuil ou Repentigny par exemple) ou encore à Gatineau dans l’Outaouais, les programmes immobiliers fleurissent et les prix sont inférieurs qu’au centre-ville. Ce sont certainement des secteurs à surveiller, sinon à privilégier, surtout si l’on se réfère aux records de ventes récemment observés dans les Laurentides et en Montérégie.

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