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Tout ce qu’il faut savoir sur les droits de mutation au Québec

Tout ce qu'il faut savoir sur les droits de mutation au Québec

L’inventeur de la taxe qui porte son nom, le célèbre Jean Bienvenue, n’aurait pas pu avoir patronyme plus emblématique pour instaurer cet impôt municipal. Essentiels dans le budget des municipalités pour les aider dans leur autonomie, les droits de mutation, appelés taxe de Bienvenue, ont représenté par exemple la somme de 1,8 milliard de dollars dans les caisses de la Ville de Québec en 2017. Qu’est-ce que cette taxe, comment est-elle calculée, peut-on en être exonéré et comment sert-elle d’indicateur et d’outil du marché immobilier ?

Qu’est-ce que le droit de mutation ?

La loi sur les Droits de mutation immobilière oblige, depuis 1976, toute ville ou municipalité à imposer la taxe de Bienvenue lors de tout transfert de propriété, y compris dans la même localité. L’acheteur a 30 jours pour s’en acquitter après la signature de l’acte de vente dès le compte reçu, ce qui dans la réalité offre de 3 à 6 mois de délai après le passage chez le notaire.

Le droit de mutation immobilière s’applique lors de l’acquisition d’un immeuble neuf ou usagé et du terrain, ou seulement du terrain. Il existe aussi d’autres types de transactions immobilières, comme par exemple le bail de très longue durée, pour lesquelles cette taxe sera réclamée.

Son calcul prend en compte le montant le plus élevé du bâtiment, entre la valeur municipale et le prix d’achat de l’immeuble. La municipalité peut toutefois remplacer la valeur municipale par la valeur uniformisée, c’est-à-dire la valeur marchande ou le prix du marché au début de l’année, si elle estime qu’il y a eu sous-évaluation.

Comment sont calculés les droits de mutation ?

C’est un pourcentage de la valeur qui est inscrite au rôle d’évaluation et qui varie sur 3 tranches. La formule ajustée pour le calcul des droits de mutation est la suivante :

  • 0,5 % des premiers 50 400 $
  • 1 % de la somme comprise entre 50 000 $ et 251 800 $
  • 1,5 % sur l’excédent de 251 800 $

Une municipalité peut toutefois fixer par règlement un taux supérieur pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 503 500 $, dit encore la loi modifiée au 1er janvier 2018. Ce taux ne peut excéder 3 %, sauf dans le cas de la Ville de Montréal qui appliquait déjà les barèmes supplémentaires suivants :

  • 1,5 % sur la tranche de 251 801 $ à 503 500 $
  • 2 % sur la tranche de 503 501$ à 1 007 000$
  • 2,5 % sur la tranche qui excède 1 007 000 $

Ces montants ont été ajustés pour 2018 avec un  taux d’augmentation de + 0,7 %. Des calculateurs en ligne vous permettent d’estimer le montant qu’il faudra débourser pour s’acquitter de cette taxe de Bienvenue.

Il se peut aussi que certains transferts d’immeubles ne soient pas inscrits au Registre foncier. Les acquéreurs sont toutefois tenus de payer des droits sur les mutations immobilières. Ils ont l’obligation de divulguer, dans les 90 jours suivant la transaction, les renseignements qui y sont liés à l’aide du formulaire « Divulgation transferts d’immeubles ».

Peut-on être exonéré de droits de mutation ?

Des cas particuliers sont prévus permettant d’échapper aux droits de mutation, par exemple :

  • si la base d’imposition est inférieure à 5 000 $
  • s’il s’agit d’un transfert entre parents (entre conjoints et en ligne directe ascendante ou descendante)
  • si c’est un transfert d’immeuble à sa propre compagnie par un actionnaire, ou vice-versa, qui détient plus de 90 % des actions dans la compagnie
  • depuis décembre 2017 : en cas de transfert à ou depuis une société de personnes (les sociétés en commandite, les sociétés en nom collectif et les sociétés en participation) avec une règle similaire aux 90 % représentant la part des revenus ou pertes
  • s’il s’agit d’un don à un organisme de bienfaisance

Les municipalités ont, de plus, leurs propres règles d’exception parfois. Il en existe 25 en tout et c’est en les contactant qu’il est possible d’obtenir le détail de ces règles lorsqu’elles existent.

À noter encore que le droit supplétif est une forme de compensation des droits de mutation facturés aux acquéreurs dont la transaction est exonérée. Fixé par la loi, il s’élève à 200 $ pour un immeuble de plus de 40 000 $ et à 0,5 % pour un bien dont la valeur oscille entre 5 000 $ et 40 000 $.

Les droits de mutation comme indicateur et outil

Avec un marché de l’immobilier en pleine expansion ces derniers mois au Québec, de nombreuses municipalités ont vu leur budget présenter d’intéressants excédants, notamment grâce à des droits de mutation excédentaires. C’est le cas à Québec et à Montréal.

Le marché a, en revanche, favorisé l’augmentation des prix à Montréal, ce qui pousse les mairies successives à venir en aide aux moins favorisés. En 2017, environ 650 ménages ont bénéficié d’un remboursement des droits de mutation et ont reçu un montant moyen de 3 650 $, selon la Ville de Montréal qui a déjà budgété plus de 21 millions de dollars en 2018 dans l’optique de poursuivre et d’améliorer encore ce programme.

Les municipalités peuvent de cette manière utiliser les droits de mutation qu’elles perçoivent dans le but de plus ou moins influencer les migrations annuelles. Pour Montréal, c’est l’incitation au retour dans le centre et une tentative de ralentissement des départs en banlieues qui est l’enjeu. Le nouveau programme de subvention pour l’acquisition d’une propriété de Valérie Plante peut permettre à certaines familles avec enfants de toucher jusqu’à 15 000 $ désormais pour l’acquisition d’une propriété au centre-ville (Ville-Marie, Plateau Mont-Royal).

Ce nouveau programme de Projet Montréal est par ailleurs étendu aux personnes seules et aux familles avec enfant de 12 ans ou moins déjà propriétaires. Le minimum de subvention est relevé à 5 000 $ par ménage. Montréal espère ainsi pouvoir aider plus de 3 500 ménages par an et redonner un sens au nom de cette taxe pas toujours si bienvenue par les acheteurs.

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