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Comment faire un flip immobilier au Québec ?

Comment faire un flip immobilier au Québec

Cette opération immobilière qui consiste à acheter, rénover et revendre rapidement avec un profit une propriété, en toute légalité, connue sous le terme de flip, est de plus en plus courante. Si depuis le 1er janvier 2016 il est obligatoire de déclarer la vente d’un bien immobilier dans sa déclaration d’impôts, faire un flip est à la portée de n’importe qui en suivant les règles. Alors, comment faire un flip et commencer à s’enrichir ? Voici d’ailleurs d’autres conseils pour investir dans l’immobilier et les villes à cibler au Québec.

Comment faire un flip la toute première fois ?

Le flip immobilier est véritablement à la portée d’un enfant de 5 ans. C’est ce que vous dirait le petit génie des affaires Ryan Ross, devenu célèbre pour avoir réalisé son premier flip à cet âge. Pour les autres, comme avec d’autres premières fois, les opérations immobilières dans lesquelles il faut avoir le nez fin sont tout à fait réalisables moins précocement avec un petit capital de départ.

Pour réussir son premier flip il convient d’être prudent et de tomber sur la bonne affaire. Si c’est votre première opération immobilière, peu d’institutions financières seront disposées à vous prêter l’argent sans une importante mise de fonds. Le flip étant une opération à très court terme, seul un prêteur privé voudra s’engager les yeux presque fermés.

Si vous avez déjà une hypothèque de premier rang et une bonne équité sur celle-ci, peut-être obtiendrez-vous une hypothèque de second rang pour réaliser votre premier flip. L’important, pour l’investisseur, est de pouvoir rembourser rapidement, si possible en moins d’une année.

Comment faire un flip sans se tromper ?

D’un point de vue fiscal, tout d’abord, si vous habitez dans votre flip, vous conservez votre droit d’exonération pour gain en capital sur la vente d’une maison. Mais si vous changez d’adresse chaque année, vous pourriez éveiller les soupçons du fisc qui considérera alors que c’est un domaine d’affaires et que l’entreprise est imposable. Il est donc illégal d’omettre de déclarer un flip à l’impôt. Pour plus d’informations, le bulletin IT-208R a été publié dans la Loi de l’impôt au sujet du flip immobilier.

Ensuite, il est important de bien calculer le rendement de votre investissement pour ne pas perdre d’argent. Ne comptez pas trop sur l’affaire du siècle ! La réalité est que le flip immobilier permet la plupart du temps de dégager un petit profit. Plus vous investirez de votre temps et de votre travail plus vous réduirez les coûts de rénovation afin de dégager la plus forte marge possible.

Seconde astuce : faites bien vos calculs avant d’acheter. Très souvent les investisseurs inexpérimentés oublient des frais ou des taxes et se retrouvent à perte au moment de revendre. Pensez également que les rénovations en hiver peuvent coûter plus cher et prendre plus de temps.

Autre conseil, ne vous précipitez pas sur la première affaire venue et étudiez soigneusement le marché. Payer trop cher son premier achat ou mal évaluer les travaux peut vous coûter votre marge, voire plus. Et concentrez votre budget réparations sur les pièces au meilleur rendement : la cuisine et la salle de bain.

Comment faire un flip et gagner de l’argent ?

Il faudra plus particulièrement tenir compte, en plus du budget travaux, des paramètres suivants :

  • les coûts d’acquisition (5 %)
  • les frais de possession (5 %)
  • les frais de revente (5 %)

Si vous achetez un bien immobilier 25 % en-dessous du prix du marché, vous gardez 10 % de profit. En cas de travaux majeurs, il est préférable de viser les 35 %. En immobilier, il est toujours plus intéressant de faire un profit à l’achat. Les flips ne sont surtout pas l’exception.

Une étude menée par la firme JLR estimait que le gain médian des flips réalisés entre 2009 et 2013 tournait autour de 30 % pour les maisons unifamiliales et de 13,7 % pour les condos. Aujourd’hui les prix de vente ont beaucoup augmentés et les marges diminuées d’autant. Le marché est devenu fortement concurrentiel et c’est, particulièrement à Montréal où sont réalisées la moitié des transactions de la province, un marché d’acheteurs.

Quels sont les différents types de flips possibles ?

Parmi les flips les plus populaires, la location avec option d’achat permet de temporiser. C’est une option intéressante lorsqu’on n’a pas vraiment de plan de revente prévu d’avance.

Plutôt réservé aux initiés, le flip conversion s’effectue en changeant la vocation d’un immeuble (de commercial à résidentiel, par exemple ou vice-versa). Quand vous aurez acquis une certaine expérience vous vous lancerez peut-être dans les flips à immeubles de condos. Après rénovations, le loyer sera augmenté dans les limites légales ce qui augmentera rapidement les revenus nets d’opération.

Certains flips ne nécessitent pas de gros travaux et la marge réalisée est moindre. Parfois, seul un coup de « home staging » suffit pour faire augmenter le prix de vente. Si vous avez fait des flips votre activité principale, vous en aurez quelques-uns dans votre portefeuille d’immeubles. Et ce sont les moins risqués lorsqu’on débute.

Comment faire un flip et commencer à en vivre ?

Certains, comme le jeune Ryan Ross, ont eu la chance de vite comprendre comment s’enrichir grâce au marché immobilier. Le jeune homme âgé aujourd’hui de 16 ans était millionnaire à 7 ans et donne des conférences dans tout le pays.

Mais n’ayez surtout pas peur de commencer modestement et d’augmenter petit à petit le retour sur investissement : d’abord 10 000 $, puis 15 000 $, 50 000 $ et pourquoi pas 100 000 $ mais cela n’arrivera pas tous les jours. Même les plus aguerris admettent qu’une erreur de calcul est vite arrivée.

Rappelons pour conclure qui si vous voulez faire de vos flips une activité rémunératrice, vous avez tout intérêt à monter une affaire commerciale et vous conformer aux exigences de l’impôt. L’incorporation consiste par exemple à créer une société par actions (SPA) qui sera une entité indépendante de son propriétaire ou actionnaire. Une entreprise opérante telle une SPA est, entre autres, avantageuse du point de vue de la protection du patrimoine et imposée 19 % pour une petite entreprise. Si votre entreprise détient des immeubles ce sera 50 %.

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